PRZED BUDOWĄ

Zanim rozpoczniesz roboty budowlane, zadbaj o kierownika, dziennik budowy i...

Dziennik budowy to najważniejszy dokument, w którym rejestrowane są roboty budowlane. Pieczę nad nim sprawuje przede wszystkim kierownik budowy, ale ty również możesz wpisywać do niego swoje uwagi. Przed rozpoczęciem budowy obowiązkowo zgłoś dziennik do starostwa. Pamiętaj też o tablicy informacyjnej i geodecie.

Roboty budowlane zgłoś do nadzoru budowlanego

Co najmniej na siedem dni przed rozpoczęciem budowy domu jako inwestor powinieneś powiadomić nadzór budowlany. A konkretnie - w powiatowym inspektoracie musisz złożyć zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych.
Do zawiadomienia trzeba dołączyć oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków oraz zaświadczenie o jego przynależności do izby samorządu zawodowego (dotyczy to także inspektora nadzoru inwestorskiego, czyli przedstawiciela inwestora na budowie – jeśli został ustanowiony).

Dziennik budowy trzeba zarejestrować

Zanim zaczniesz prace budowlane, powinieneś się zaopatrzyć się w dziennik budowy, a następnie zarejestrować go i opieczętować w organie, który wydał pozwolenie na budowę. Dziennikem będzie się opiekować kierownik budowy, ale wpisywać się mogą też inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, geodeta, przedstawiciel nadzoru budowlanego lub inspekcji pracy.

Ważne tablica informacyjna i geodeta

Kolejny obowiązek to kupno i umieszczenie na budowie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej. Jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych zlecamy uprawnionemu geodecie geodezyjne wytyczenie budynku i innych zaprojektowanych obiektów w terenie. Wykonaną pracę geodeta powinien poświadczyć wpisem do dziennika budowy.

Gdy w trakcie budowy domu zmieniany jest kierownik...

Jeśli w trakcie budowy zmienisz kierownika, inspektora nadzoru inwestorskiego albo projektanta sprawującego nadzór autorski, masz obowiązek bezzwłocznie zawiadomić o tym nadzór budowlany, podając obok informacji osobowej datę zmiany.
Do zawiadomienia należy załączyć oświadczenia nowych osób o przejęciu obowiązków. W takim wypadku w dzienniku budowy dokonuje się wpisu określającego stan zaawansowania robót budowlanych potwierdzonego podpisami osoby przejmującej i przekazującej obowiązki.

Projekt budowlany może wykonać tylko projektant z uprawnieniami budowlanymi

Jeśli czeka cię budowa domu, musisz mieć obowiązkowo projekt budowlany. Jest on konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę. Urzędy w różnych miastach mogą nieco inaczej określać jego zawartość. Pewne jest jednak to, że projekt zgodny z prawem budowlanym może wykonać jedynie projektant, który ma odpowiednie uprawnienia.

Co zawiera projekt budowlany

Prawo budowlane stanowi, że projekt budowlany jest podstawowym dokumentem niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Składa się z projektu zagospodarowania przestrzennego działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego.

Projektant musi mieć uprawnienia budowlane

Zgodnie z prawem projekt budowlany może wykonać wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania i – co ważne – wpisana na listę członków okręgowej izby samorządu zawodowego. Aktualne zaświadczenie o przynależności projektanta do izby architektów lub inżynierów budownictwa trzeba zresztą załączyć do projektu.

Jeżeli wybierzesz projekt gotowy, w myśl przepisów projektantem (należącym obowiązkowo do izby) jest osoba, która go zaadaptuje do konkretnej lokalizacji i sporządzi projekt zagospodarowania terenu uwzględniający ustalenia planu miejscowego (lub decyzji o warunkach zabudowy) oraz miejscowe warunki geotechniczne.

Urzędy mają różne wymagania odnośnie projektu

W praktyce w zależności od regionu kraju inwestor może spotkać się z różnymi wymaganiami urzędów co do zawartości projektu budowlanego.
W niektórych wymagane jest, aby projekt domu dokładnie określał rozwiązania zasadniczych elementów instalacji i urządzeń: sanitarnych, grzewczych, gazowych, wentylacyjnych, elektrycznych. Tym samym konieczny jest udział projektantów z uprawnieniami w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych oraz specjalności elektrycznej (też muszą być członkami odpowiednich izb).
Inwestor może dodatkowo zamówić projekt wykonawczy zawierający szczegółowe rozwiązania konstrukcyjne i instalacyjne, wykaz stali, zestawienie drewna itp.

Co dołączyć do projektu budowlanego

Projekt budowlany należy uzupełnić różnymi dokumentami. Trzeba do niego załączyć opinie, uzgodnienia, warunki techniczne i pozwolenia wymagane na podstawie przepisów szczególnych (zatem innych niż Prawo budowlane). Ich liczba zależy od rodzaju, specyfiki i miejsca inwestycji budowlanej. Możesz je załatwiać sam lub zlecić to projektantowi kompleksowo razem z wykonaniem projektu budowlanego.
Po skompletowaniu wszystkich uzgodnień projektant sporządza projekt zagospodarowania działki. Należy go wykonać na mapie do celów projektowych (potrzebne będą cztery egzemplarze). Zagospodarowanie działki powinno określać między innymi: usytuowanie granic działki lub terenu, obrys i układy istniejących oraz projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
Projektant musi załączyć do projektu oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Projekty domów mieszkalnych jednorodzinnych są zwolnione z obowiązku sprawdzenia pod względem zgodności z przepisami przez inną osobę z uprawnieniami do projektowania bez ograniczeń lub rzeczoznawcę budowlanego.

Budowa domu a słupy energetyczne i telefony komórkowe. Czy pole elektromagnetyczne szkodzi?

Budowa domu koło linii energetycznej lub stacji telefonii komórkowej może stresować. W tym aspekcie PEM, czyli pole elektromagnetyczne, może szkodzić zdrowiu. Jeżeli jednak budowa domu jest legalna, to słupy energetyczne powinny być na tyle oddalone od domu, że oddziaływanie pola elektromagnetycznego nie wpływa negatywnie na zdrowie mieszkańców. Przynajmniej w świetle dotychczasowych badań. A jak się do tego mają telefony komórkowe?

Budowa domu niemożliwa, gdy pole elektromagnetyczne za wysokie

Budowa domu w pobliżu słupów energetycznych czy urządzeń, na przykład przemysłowych, które wytwarzają pole elektromagnetyczne (PEM) o wartości wyższej od dopuszczalnej.
Strefy, w których natężenie pola elektromagnetycznego (PEM) przekracza dopuszczalne wartości, są zaliczone do terenów o ograniczonej możliwości użytkowania. Muszą być ogrodzone i oznakowane. W strefach zamieszkania kryteria są ostrzejsze niż na terenach ogólnie dostępnych, ale nieprzewidzianych pod budowę domu.
Odległość linii energetycznej od domu, którego budowa była legalna, jest więc na tyle duża, że jej oddziaływanie nie wpływa negatywnie na zdrowie jego mieszkańców. Przynajmniej w świetle dotychczasowych badań. Nie można jednak wykluczyć, że mimo to sama świadomość sąsiedztwa słupów energetycznych będzie dla mieszkańców niekomfortowa.

Budowa domu a telefony komórkowe

Oprócz linii energetycznych obawy wywołuje również budowa domu obok stacji bazowych telefonii komórkowej.
Paradoksalnie, im są gęściej rozmieszczone, tym mniej groźne, ponieważ pracują z mniejszą mocą. Od wielkości tej mocy zależy gęstość promieniowania elektromagnetycznego, jakiej jest poddawany człowiek. Dotyczy to także łączących się z nimi telefonów komórkowych.
W chwili nawiązywania łączności telefony komórkowe pracują pełną mocą i zmniejszają ją kilkakrotnie, gdy nastąpi połączenie. Lepiej jest rozmawiać przez telefon komórkowy na otwartej przestrzeni, a przebywając w budynku, stawać w pobliżu okna.

Ważne

Jak wysokie może być natężenie pola elektromagnetycznego PEM
W ustawie z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz.U. nr 62 z 2001 r., poz. 627 z późn. zm.) są określone podstawowe wymagania dotyczące wartości promieniowania elektromagnetycznego PEM. Zgodnie z nią ochrona przed PEM polega na utrzymaniu poziomów pól elektromagnetycznych poniżej wartości dopuszczalnych (bezpiecznych) lub co najmniej na granicy tych wartości.
Postanowienia zawarte w ustawie dopuszczają zwiększoną emisję z instalacji lub urządzeń powyżej dopuszczalnych poziomów, ale tylko w okresie rozruchu lub likwidacji albo w razie awarii. Ustawa określa, które urządzenia i instalacje emitujące PEM wymagają uzyskania pozwolenia. Należą do nich:

• linie i stacje elektroenergetyczne o napięciu znamionowym 110 kV i wyższym;
• instalacje radiokomunikacyjne, radionawigacyjne i radiolokacyjne, których moc promieniowania wynosi 15 lub więcej watów, emitujące PEM o częstotliwości od 30 Hz do 300 GHz.

Co oznaczają symbole w planie miejscowym i ewidencji gruntów?

Wyjaśniamy, co oznaczają symbole używane w planie miejscowym i ewidencji gruntów. Sprawdź, czy działka, którą chcesz kupić jest rolna, przeznaczona na łąki albo pastwiska. Dowiedz się, jak zagospodarowane zostaną sąsiednie działki i jakiego typu inwestycje tam powstaną: sportowe, usługowe, a może przemysłowe.

Symbole używane w ewidencji gruntów

• R – grunty orne
• S-R, S-Ł, S-Ps – sady
• Ł – łąki
• Ps – pastwiska
• B-R, B-Ł, B-Ps – grunty rolne zabudowane
• Wsr – grunty pod stawami
• W – rowy
• Ls – lasy
• Lz, Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps – grunty zadrzewione i zakrzewione
• B – tereny mieszkaniowe
• Ba – tereny przemysłowe
• Bi – inne tereny zabudowane
• Bp – tereny przeznaczone pod zabudowę (niezabudowane)
• Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe
• N – nieużytki
• dr – drogi

Symbole używane w planie miejscowym

• MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
• MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej
• U – tereny zabudowy usługowej
• US – tereny sportu i rekreacji
• R – tereny rolnicze
• RM – tereny zabudowy zagrodowej
• P – tereny obiektów produkcyjnych
• ZN, ZP – tereny zieleni
• ZL – lasy
• ZZ – tereny zagrożone powodzią
• KD, KDW – tereny dróg

Budowa na działce rolnej możliwa, gdy masz status rolnika

Jeżeli jesteś rolnikiem, możesz rozpocząć budowę domu mieszkalnego na działce rolnej. Budowa domu jest bowiem bezpośrednio związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Jeżeli jednak nie spełniasz ustawowej definicji rolnika, a chcesz kupić działkę rolną i na niej budować, masz dwa wyjścia z sytuacji.

Budowa zgodna z planem lub decyzją o warunkach zabudowy

Aby budować na działce rolnej, inwestycja budowlana musi być zgodna z zapisami planu miejscowego (jeśli taki obowiązuje w danej gminie) lub decyzją o warunkach zabudowy (gdy planu nie ma).
W planie miejscowym mogą się znajdować różne wymagania i ograniczenia co do przyszłej zabudowy terenu, na przykład ustalenie minimalnej powierzchni działki. Jeżeli działka nie spełni takiego warunku, nawet rolnik nie dostanie pozwolenia na budowę.
Żeby uzyskać z kolei decyzję o warunkach zabudowy, działka musi spełnić kilka wymogów:

• co najmniej jedna sąsiadująca z nią nieruchomość musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (tak zwany warunek dobrego sąsiedztwa).
  Ale – uwaga! – tego warunku nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (może to być kilkanaście hektarów);
• musi mieć dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy domu;
• na przeszkodzie nie mogą stać przepisy odrębne (na przykład o ochronie środowiska). Jeżeli powyższe warunki nie będą spełnione, gmina nie ma prawa wydać decyzji o warunkach zabudowy.

Kto ma status rolnika

Osoba fizyczna będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadząca osobiście gospodarstwo rolne, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa (art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Przez osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących działalności rolniczej w tym gospodarstwie.
Kwalifikacje rolnicze ma osoba, która uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe albo osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w nim przez co najmniej pięć lat.

Co, gdy nie jesteś rolnikiem

Osoba, która nie jest rolnikiem (nie spełnia ustawowych warunków), a chce kupić działkę rolną i na niej zamieszkać, ma dwie możliwości:

• kupno tak zwanego siedliska, czyli gruntu wraz z budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego (zazwyczaj o powierzchni powyżej 1 ha), lub
• zakup małej działki rolnej i przekształcenie jej w budowlaną (mała w tym wypadku oznacza na ogół przynajmniej 3000 m2, bo ziemi rolnej nie można podzielić na mniejsze działki).

Właściciela działki rolnej (niebędącego rolnikiem) może czekać wiele dodatkowych formalności do załatwienia, zanim na tej działce wybuduje dom.